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Costi Ristrutturazione

Comprare un immobile da ristrutturare può essere talvolta un vantaggio, purché non lo si prenda a scatola chiusa. E' ovviamente utile che si chieda a un tecnico, prima di firmare il compromesso di acquisto, quali ulteriori investimenti siano necessari per rimetterlo a posto secondo i propri bisogni: se i costi sono elevati e non si ottiene una congrua riduzione del prezzo è meglio lasciar perdere.


Spesso però si ha fretta di concludere un affare, per non perdere quella che si ritiene un'occasione (il padrone potrebbe vendere ad altri), e non si pone sufficiente attenzione a quel che si fa.

Ecco quindi una piccola guida, non tanto ai costi di ristrutturazione (che variano troppo per potere fare una stima sintetica), quanto alle principali cautele nel valutare nel comprare un appartamento da rimettere in ordine.

  • Impianti

  • Bagni

  • Infissi

  • Pavimenti

  • Pareti

  • Calendario della manutenzione straordinaria


Impianti

Occorre pretendere di ottenere dal venditore la certificazione di esecuzione ad opera d'arte degli impianti, che devono essere adeguati alle condizioni di sicurezza previste dalla legge 46 del 1990. Se l'impianto elettrico non ha la messa a terra, ma esiste quella condominiale, la messa in sicurezza non è una spesa altissima (prevede il passaggio del terzo filo e la messa in opera di un interruttore differenziale, il cosiddetto "salvavita"). Naturalmente, se i fili sono esterni, occorrerà metterli sotto traccia, con un notevole sborso di denaro. Ancor più delicato è l'impianto di riscaldamento. Se è vero, come è vero, che le abitazioni dotate di caldaia termoautonoma sono più apprezzate sul mercato, è altrettanto provato che i maggior rischi di incidenti provengono proprio dagli apparecchi individuali non a norma. Se, per esempio, la caldaia utilizza per lo sfogo dei fumi una canna utilizzata anche da altri apparecchi dello stesso appartamento o da altre caldaie dello stabile, essa può essere fuori regola e il nuovo proprietario può trovarsi costretto a costruire una nuova canna fumaria, cosa sempre costosissima e talvolta impossibile. Viceversa il poco apprezzato impianto centralizzato è mediamente più sicuro, perché affidato alla cura di una ditta che è responsabile del malfunzionamento o degli incidenti.
Inoltre, con l'installazione di apparecchi adeguati, è possibile far approvare in condominio la "contabilizzazione" dell'impianto: la caldaia resta unica ma in ciascun appartamento è possibile spegnere i caloriferi o regolare la temperatura, pagando infine in proporzione ai consumi.

Bagni

In un appartamento mai ristrutturato i sanitari e la rubinetteria sono in genere da sostituire, perché sono sottoposti a un'usura nel tempo piuttosto elevata (durano in buono stato solo 10-15 anni). Il vero problema sono gli impianti: occorre informarsi se le tubature e gli scarichi dell'acqua sono di vecchio tipo (in ferro o, peggio ancora, in piombo). Occorrerà infatti rimuovere tutto, spaccando le pareti. Un impianto idraulico, se costruito a suo tempo con tutti i crismi, ha in media 20 anni di durata. Una spia del cattivo stato di sicurezza degli impianti sono l'esistenza di uno scaldabagno a fiamma aperta (che in genere non può più essere ospitato laddove è, ma in un locale con areazione come la cucina). Vietatissimi i fili elettrici non sotto-traccia e gli interruttori elettrici non protetti dagli spruzzi vicino a lavandino e vasca.

Infissi

La sostituzione degli infissi, soprattutto quella delle finestre è, in proporzione, una delle più alte spese da affrontare in caso di ristrutturazione, più elevata, per intenderci, di quella affrontata per il rifacimento dei pavimenti. Quindi occorre verificare con particolare cautela lo stato degli infissi che, se sono in legno, potrebbero essere anche semi-eterni, ma con alti costi di restauro.

Pavimenti

Gli apprezzatissimi vecchi parquet ei pavimenti in marmo hanno una vita molto lunga e abbisognano solo di lamature o smerigliature per ritornare splendidi. Le vecchie piastrelle di ceramica risentono dello scorrere del tempo e del variare del gusto, e vanno naturalmente sostituite. Viceversa quelle in graniglia (anni '40 e '50), ritornate di moda, se piacciono non verranno sostituite ma rilamate. Le piastrelle di nuovo tipo (dalla monocottura al più recente gres porcellanato) sono eterne, se ben posate in opera, ma possono non piacere. La moquette, fuori moda, dura solo 10 anni dall'ultimo rifacimento.

Pareti

Il costo di abbattimento di pareti non portanti e di costruzione di nuove, non deve preoccupare: è contenuto. Gli eventuali "buchi" lasciati nel pavimento possono essere risolti con un po' di gusto: in mancanza delle vecchie piastrelle si potrà ricorrere a greche decorative, assi in legno lucidato, eccetera. La ripittura delle pareti ha costi affrontabili: un po' meno l'intonacatura e soprattutto la gessatura (l'opera con cui si liscia pareti con evidenti dislivelli del piano).

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